土地を査定する方法とは？押さえておきたい評価の基準を解説

土地を売却する際は、まず査定を受けておおまかな資産価値を把握し、売り出し価格や売出しの方針を決めることになります。
査定の結果が妥当かどうかを判断するためには、査定に用いる方法や評価の基準について知っておくことが大切です。
今回は、公的評価と取引事例法を用いて土地を査定する方法、土地と前面道路の関係、土地の形状が査定に与える影響について解説します。

公的評価や取引事例比較法を用いた土地の査定方法

自分で土地を査定する方法には、大きく分けると公的評価を用いる方法と、取引事例比較法の2つがあります。
公的評価とは国や自治体によって定められた評価のことであり、土地の公的評価としては公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額などがあります。
これらの公的な地価はそれぞれ異なる目的のために設定されるものですが、一定の倍率をかけて売却価格の目安を求めることも可能です。
一方、取引事例比較法は、売却物件と同じエリアで似た条件を持つ物件の成約事例をチェックすることによって売却相場を判断します。
この方法では、面積や形状といった条件が近いほど、精度の高い査定が期待できます。

査定において重要な土地と前面道路との関係

前面道路との関係も、土地の査定をおこなう際に重要なポイントの1つです。
土地に接している前面道路の幅員はその土地の容積率に影響し、道路の幅が広いほど階数の高い建物が建てられます。
同様に、道路に接している間口や奥行きも、土地の価格に大きく影響します。
間口が狭く奥行きの長い土地は活用が難しいので、同じ面積のほかの土地より価格が下がってしまう可能性があるでしょう。
また、区画の角部分に位置し、道路が直角にニ面接している角地は、一面だけ道路が接している中間画地に比べて価格が高くなる傾向があります。
これは、角地は視認性が高く、日当たりや風通しも良いケースが多いためです。

特殊な形状の土地が査定に与える影響

活用方法が限られるような特殊な形状の不整形地は、正方形や長方形の整形地と比べると査定価格が低くなるのが一般的です。
不整形地の代表例としては、旗竿地（袋地）が挙げられます。
道路に接している細い土地の先に広い土地が接続している旗竿地は、面積の割に建築可能なスペースが少なく、活用方法も限られてしまいます。
形状以外の条件が近い整形地と比較した場合、旗竿地の売却相場は2割から3割程度低くなるでしょう。
ただし、実際の売却価格には形状以外のさまざまな要素も影響します。
そのため、正確な査定結果が知りたい場合は、自分だけで判断せず不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

まとめ

自分でもできる土地の査定方法には、公示地価などの公的評価を用いる方法と、 近隣の成約事例を用いた取引事例比較法があります。
土地の価格には前面道路との関係も大きく影響し、容積率を左右する道路の幅員、活用詩安さに関わってくる間口や奥行きが重要なポイントです。
旗竿地などの不整形地は整形地に比べると相場が安くなるのが一般的ですが、正確な価値を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
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