任意売却は賃貸中の物件でもできる？オーナーチェンジの仕組みも解説

住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、入居者がいる賃貸物件を任意売却できる方法があります。
競売よりも市場に近い価格で売却でき、プライバシーの確保にもつながるため有効な手段となるでしょう。
本記事では、賃貸中の物件を任意売却する際の仕組みや注意点について解説いたします。

賃貸中の物件の任意売却は可能なのか

入居者がいる賃貸中の物件であっても、任意売却をおこなうことは可能です。
この場合、物件は「オーナーチェンジ物件」として、入居者が住んだままの状態で売買されることになります。
任意売却は、ローンを借り入れている金融機関など債権者の同意を得て進める売却方法です。
裁判所が強制的に売却する競売とは異なり、市場に近い価格で売却できる可能性が高く、プライバシーが守られやすいという利点があります。
オーナーチェンジ物件の買主は、主に家賃収入を目的とする不動産投資家となるでしょう。
そのため、物件の収益性が評価の重要なポイントとなり、安定した家賃収入が見込める場合はスムーズな売却が期待できます。
現在お住まいの入居者様は、借地借家法によってその権利が保護されています。
したがって、所有者が変わったことを理由に、新しいオーナーが一方的に賃貸借契約を解除したり、退去を要求したりすることは原則としてできません。
ただし、家賃の振込先が変わるなど事務的な変更は生じるため、その点は事前に理解しておく必要があります。

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賃貸中の物件を任意売却する際の注意点

賃貸中の物件を任意売却する際には、いくつかの重要な注意点が存在します。
まず、円滑な売却活動のためには、現在お住まいの入居者への誠実な対応が求められます。
法的な通知義務はありませんが、事前に売却の事情を丁寧に説明し、理解と協力を得ることが後のトラブル回避につながるでしょう。
次に、現況調査や購入希望者の内覧をスムーズにおこなうための配慮も不可欠です。
任意売却では、債権者や不動産鑑定士などが物件の状況を確認するために訪問することがあります。
入居者の協力なしには室内の確認ができないため、訪問日時を事前に調整し、清掃協力費などの謝礼を検討することも有効な手段となるでしょう。
また、現在の賃貸借契約を新しいオーナーへ正確に引き継ぐことも大切です。
入居者から預かっている敷金の返還義務も新しいオーナーに引き継がれるため、売買代金から敷金相当額を差し引く形で精算するのが一般的です。
サブリース契約を結んでいる場合は、管理会社との契約内容も引き継ぎの対象となるため、事前に契約書を詳細に確認しておくことが求められます。

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まとめ

入居者がいる賃貸中の物件は、オーナーチェンジ物件として任意売却することが可能です。
その際は、入居者への丁寧な事情説明と、内覧などへの協力を得ることが成功の鍵となります。
任意売却は専門的な知識を要する手続きですので、まずは経験豊富な不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。
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