共有名義で法定地上権はどうなる？成立する条件や注意点についても解説

共有名義の不動産に抵当権が関係すると、競売後に建物を使い続けられるのか不安に感じる方も多いでしょう。
土地と建物の名義関係によって結論が変わるため、売却や担保設定の前に権利関係を整理することが大切です。
本記事では、共有名義で法定地上権がどうなるのかをはじめ、成立する条件や注意点について解説します。

法定地上権とは？競売後に建物を守るための基本制度

法定地上権とは、土地と建物が同じ所有者に属している状態で、土地または建物に抵当権が設定され、その実行によって所有者が別々になった際に、法律上当然に認められる借地権のことです。
日本では土地と建物を別個の不動産として扱うため、土地だけが競売で第三者のものになると、建物所有者は土地を使う権利を失うおそれがあります。
その結果、建物が不法占拠のような状態となり、取り壊しにつながる可能性もあるのです。
このような社会的・経済的損失を防ぐため、民法第388条は一定の要件を満たす場合に法定地上権を認めています。
抵当権設定時に建物が存在し、土地と建物の所有者が同一であり、競売によって所有者が異なることが主な要件です。

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建物共有の場合に法定地上権が成立する考え方

建物共有の場合とは、建物が複数人の共有であり、土地は建物共有者の一人が単独で所有しているようなケースを指します。
この状態で土地に抵当権が設定され、競売によって土地所有者が変わった場合、判例上は法定地上権が成立すると考えられています。
理由は、土地所有者自身が建物の共有者であり、抵当権設定時点でその建物のために土地を利用させることを容認していたと評価できるためです。
本来は土地と建物の所有者が同一であることが要件ですが、完全な一致がなくても、建物存続を求める意思が認められる場合があります。
この場合の法定地上権は、建物共有者全員が準共有する形となり、土地の競落人はその負担を受けることになるでしょう。

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土地・建物双方が共有の場合に成立しない理由

土地・建物双方が共有の場合や、土地が共有で建物が一部共有者の単独所有である場合には、原則として法定地上権は成立しません。
これは、抵当権を設定していない他の土地共有者に、強い負担を課すことが妥当ではないためです。
土地共有者は土地全体に対して持分に応じた権利を持っており、一部の共有者だけの判断で土地全体に地上権を発生させると、他の共有者の所有権を大きく制限します。
また、共有物の変更や処分には共有者全員の同意が必要であるという民法上の原則にも反する結果となります。
そのため、建物所有者が土地共有者の一人であっても、土地共有者全員の意思に基づかない限り、法定地上権は認められにくいのです。

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まとめ

法定地上権とは、競売で土地と建物の所有者が分かれた場合に、建物の存続を守るための制度です。
建物共有の場合は、土地所有者が建物共有者であれば、法定地上権が成立する可能性があります。
一方、土地・建物双方が共有の場合は、他の共有者保護のため成立しないのが原則です。
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