道路に面していない土地の種類は？売却するときの価格や売却方法も解説

土地の売却にあたっては、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
ところで、土地のなかには接道義務を果たしていないなど、買い手をみつけるのに苦労する物件があるのをご存じでしょうか。
この記事では、道路に面していない土地の種類のほか、売却するときの価格や売却方法についても解説するので、該当する土地を売却する予定の方はお役立てください。

道路に面していない土地の種類

土地の利用に関しては、各種の法律によって利用方法などを制限されているケースがあり、注意が必要です。
道路に面していない土地は無道路地とも呼ばれ、建築基準法により規定されている接道義務の条件を満たしていません。
既存の建物が建っているとしても確認申請が必要になる改修は認められず、新たに建物を建てるのも困難です。
道路に面していない土地は大きく3つの種類に区分されており、他の人が所有する土地に囲まれている状態のものを袋地と呼んでいます。
また、幅員が4m未満の通路にしか面していない土地や、接道部分の間口が2m未満の土地も無道路地であり、袋地と同様に建物の建て替えや新築が認められません。

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道路に面していない土地を売却するときの価格

道路に面していない土地は、建物の新築や建て替えできないなど通常の土地に比べて利用価値が低く、売却額が相場よりも3割程度下がるケースが一般的です。
ただし、土地の査定基準のなかには、駅までの距離のほか、学校、病院、スーパーマーケットなど周辺の利便性などがあり、必ずしも価格が低くなるものではありません。
このほか、日あたりや風通し、土地の広さや形状、周辺における再開発の動向なども査定に大きく影響します。

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道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地であっても、再建築できるよう取り組むと通常の物件と同じ条件になります。
たとえば、袋地の解消や接道部分の間口を2m以上確保するうえで、隣接地の所有者から土地を買い取って接道義務の問題を解決できるケースがあるでしょう。
また、幅員が4m未満の通路にしか面していないときには、敷地のなかで建物を建てる部分を後退させて必要な幅員を生み出すセットバックと呼ばれる方法もあります。
セットアップについては市区町村の協力が必要となり、ハードルが高い点に注意しましょう。
なお、隣地所有者が土地を欲しがっている可能性も考えられます。
機会をみて隣地所有者へ相談してみると、相場以上の金額で売却できるかもしれません。

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まとめ

接道義務を満たしていない土地は建物の新築や建て替えに支障があり利用価値が低く、買い手をみつけにくいとともに、取引価格が低くなるのが一般的です。
ただし、隣接地を購入するなどによって接道義務を果たす方法など対処法もあり、あきらめずに不動産会社へ相談してみると良いでしょう。
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