不動産の相続税評価額について！土地と建物の計算方法も解説

相続において不動産の評価は、相続税の計算に直結する大切な要素です。
とくに、土地や建物の評価方法を正確に理解することで、適切な税額の算出や節税対策が可能となります。
そこで今回は、不動産の相続税評価額の基本的な考え方と計算方法について解説いたします。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、実際の市場価格（時価）とは異なり、相続税を算出する際の基準となる価格のことです。
この評価額は、財産の種類や利用状況に応じて異なる方法で算出されます。
たとえば、現金や預貯金はそのままの金額が評価額となりますが、不動産の場合は一定の評価基準に基づいて算出されます。
また、不動産の評価には、土地と建物でそれぞれ異なる方法が用いられ、さらに固定資産税評価額や路線価が大切な指標となるのも特徴です。
これらの評価額は、国税庁や自治体が毎年公表する情報をもとに算定され、相続税の公平性を保つ目的で運用されています。
なお、評価方法を誤ると税額が過大・過小になる恐れがあるため、専門家による確認も推奨されます。

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相続税評価額の計算方法（家屋・建物）について

家屋や建物の評価は、原則として固定資産税評価額を基準として算出されます。
また、被相続人が自宅として使用していた建物であれば、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額とするケースが一般的です。
一方、第三者に貸していた場合は、固定資産税評価額に借家権割合を反映させる計算が必要です。
借家権割合は、全国一律で30％とされ、例えば固定資産税評価額が1,000万円の場合、評価額は700万円となります。
さらに、共有名義の建物や居住用と事業用が混在する場合には、利用割合に応じて評価額を按分する必要があります。
なお、建物の築年数や構造によって固定資産税評価額自体が低くなることもあり、それが評価額にも反映される点も特徴です。

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相続税評価額の計算方法（土地）について

土地の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式のいずれかで算出されます。
路線価方式は、国税庁が公表する路線価に土地面積を掛け合わせて評価額を求める方法で、都市部などで主に用いられているのが特徴です。
たとえば、路線価が30万円／㎡、土地面積が100㎡であれば、評価額は3,000万円となります。
一方、路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用いて固定資産税評価額に地域ごとの倍率を掛けて評価額を求めます。
このように、土地の評価方法は、地域や利用状況によって適切に使い分けることが求められているのです。
さらに、土地に接道義務を満たさない、形状が不整形、傾斜地などの場合は評価減の要素として考慮されるため、申告前に確認が必要です。

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まとめ

相続税評価額とは、市場価格ではなく、税務上の評価基準に基づいて算出されるものです。
家屋は、固定資産税評価額を基に、土地は路線価方式や倍率方式で評価されます。
不動産評価は、税額に大きく影響するため、事前に計算方法を理解しておくことが大切です。
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