離婚後はマンションをどう分ける？財産分与の方法や注意点も解説

離婚後、マンションという大きな財産をどう分けるかに悩む方は多いのではないでしょうか。
取得した時期やローンの残高によって分け方が変わり、手続きも複雑になります。
本記事では、離婚時におけるマンションの財産分与とは何かと、その方法について解説いたします。

財産分与とは何か

財産分与とは、婚姻中に夫婦が共同で築いた財産を離婚時に公平に分ける手続きです。
財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3つがあり、主に婚姻中に形成された共有財産の清算を目的としています。
清算の対象には、預貯金や有価証券、車や家財道具だけでなく、マンションなどの不動産も含まれます。
一方で、結婚前から所有していた財産や相続・贈与によって得た財産は、特有財産とされ分与の対象外です。
マンションを夫婦で購入していた場合、持分割合に関わらず共有財産とみなされることが多く、公平な評価が求められます。
また、ローンが残っている物件についても、資産価値と負債額を差し引いた「純資産」の額を基に分与がおこなわれるのが一般的です。
このように、財産分与ではマンションの評価やローン状況の確認が極めて大切となります。

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財産分与の方法について

マンションの財産分与では、主に売却して現金化する方法と、どちらかが住み続ける方法があります。
売却する場合、住宅ローンが残っていなければ売却額を半分に分配します。
残っている場合でも、売却額がローン残高を上回るアンダーローンなら、残額を共有財産として分配可能です。
オーバーローンでは、金融機関の承認を得て任意売却となり、不足金は自己負担となることにも注意が必要です。
一方、どちらかがマンションに住み続ける場合には、住み続ける側が相手に代償金を支払うか、賃貸借契約を結ぶ方法があります。
代償金の支払いは一括が原則ですが、双方の合意で分割払いにも対応可能です。
また、第三者に貸し出して賃料収入を共有するという方法や、慰謝料の一部としてマンション取得に充てるケースもあります。
さらに、リースバックなどの選択肢もあり、売却した後も賃貸という形で住み続けることが可能です。
住宅ローンに絡む手続きとしては、名義変更や連帯保証人の解除、抵当権抹消登記などが生じ、支払能力や税金面、ローン名義とのバランスまで多方面から慎重な対応が必要です。

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まとめ

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いたプラス財産だけでなく、ローンなどのマイナス財産も含め、原則2分の1で分ける制度です。
マンションの分与では、売却して現金化する方法が整理しやすい一方、住み続ける場合は代償金や賃借契約、リースバックなど多様な選択肢があります。
いずれの場合も、住宅ローンや名義変更、税務や専門家への相談が欠かせず、冷静な判断と準備が大切です。
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