マンションの査定額と売却額の違いは？算出方法や影響するポイントも解説

マンション売却を検討する際、手元の物件が実際にいくらで売れるのか、不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
大切な資産を手放すからこそ、少しでも高く、そして後悔のない取引を実現したいと願うのは当然のことです。
本記事では、マンションの査定額と売却額の違いと、査定額を算出する方法、査定に影響するポイントについて解説します。

マンションの査定額と売却額の違い

前提として、押さえておきたいのは、マンションの査定額＝売却価格ではないという事実です。
査定額とは、不動産会社が直近の市場データや、類似物件の成約事例を踏まえ、成約しやすいと見立てた目安の金額です。
一方で売却額とは、売主と買主の条件交渉を経て、最終的な合意によって、確定した成約価格を指します。
実際の売却活動においては、内覧の反響や競合物件の有無、買主の資金計画といった事情によって、最終的な金額は上下するでしょう。
そのため、提示された査定額という単一の数字を鵜呑みにせず、販売戦略とセットで理解することが重要です。

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適正な査定額を算出する方法

マンションの査定額を算出する際、実務の中心となるのは、取引事例比較法というアプローチです。
これは、近隣で成約した類似事例を集め、地域要因や個別的要因を比較して、対象住戸の価格を推定する手法です。
また、投資性が強い住戸や、賃貸需要が見込めるエリアでは、収益還元法を併用することも珍しくありません。
将来得られる純収益を現在価値に換算して、価格を求めるため、想定賃料などの前提が変われば査定額も動くのです。
取引事例比較法で、市場水準を押さえつつ、収益還元法で妥当性を検証する流れが論理的といえるでしょう。

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マンションの査定額に影響するポイント

査定額を左右する要因は多岐にわたりますが、代表的なものとして、「築年数」「立地」「維持管理状況」が挙げられます。
築年数の経過は、建物の老朽化のみならず、設備の旧式化や市場での競争力低下を招き、価格を押し下げる要因となるのです。
さらに、駅からの距離や、周辺施設へのアクセスといった立地条件も需要に直結するため、同じ面積でも価格差を生むでしょう。
くわえて、買主の安心感を担保するという観点から、専有部分以上に共用部の維持管理状況が査定において重視されています。
修繕履歴や、管理体制の良さを可視化できれば、査定額と実際の売却額とのギャップを、最小限に抑えることが可能です。

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まとめ

査定額は、売却に向けた目安の出発点であり、最終的な売却額とは異なる性質を持つことを、理解しておくことが大切です。
適正価格の把握には、取引事例比較法や、収益還元法といった算出ロジックを知っておくことが不可欠です。
築年数や、立地の条件を踏まえつつ、良好な維持管理状況をしっかりとアピールして理想の売却を叶えましょう。
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