二世帯住宅の相続で使える特例とは？適用条件や注意点についても解説

二世帯住宅での生活は、安心感がある一方で、将来の相続について、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
親から子へ大切な住まいをスムーズに引き継ぐためには、二世帯住宅特有の、相続の仕組みを理解しておくことが重要です。
本記事では、二世帯住宅における相続の特徴と、活用できる特例、その注意点について解説します。

二世帯住宅における相続の特徴

二世帯住宅の相続が発生しても、建物の形や、生活実態が自動的に変わるわけではありません。
親子で資金を出した共有名義のケースでは、親が持っていた持分が、相続財産となるのです。
遺産分割が終わるまで、不動産は共有状態となるため、登記名義の整理が将来を左右するでしょう。
また、間取りの設計だけでなく、被相続人の居住部分や、登記の法的な整理が重要となります。
なぜなら、区分所有建物として、登記されていると、親と子の居住部分が別々に扱われるからです。
そのため、後述する小規模宅地の特例を、利用できるかどうかに影響を及ぼしかねません。
相続開始時点の権利関係を把握し、遺産分割と税務上の取扱いを、セットで検討することが不可欠です。

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負担を軽減する小規模宅地の特例

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地について、一定面積まで評価額を下げる制度です。
特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡を限度として、評価額を80%減額できるため、負担を和らげるでしょう。
ここで重要になるのは、二世帯住宅において誰が取得すると、この特例を適用できる相続人になるかという点です。
特例の対象となる取得者には、配偶者や同居していた親族、そして条件を満たした別居親族が含まれます。
さらに、同居していた子が敷地を取得する場合は、申告期限までの居住と保有の継続が求められます。
適用には、相続税の申告が必要となるため、同居の実態を証明する書類を、しっかりと整えておきましょう。

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特例を適用する際に押さえておくべき注意点

特例を活用する場面では、形式と実態の両面から、法律関係を慎重に確認しなければなりません。
まず気をつけたいのは、住民票を移しただけの、一時的な同居では認められないということです。
生活の本拠がどこにあったのかを問われるため、客観的な資料を、準備しておく必要があるでしょう。
次に、建物の構造や間取りに注意するだけでなく、登記上の扱いがどうなっているかを確認することが肝心です。
たとえ、二世帯住宅であっても、区分所有建物として登記されている場合は、特例判定の前提が変わります。
なぜなら、各部分が独立した所有権の対象となる結果、敷地の評価や取得関係の整理が複雑になるからです。
適用が不利になるケースもあるため、相続発生後は、登記状況を踏まえて早期に対策を検討してください。

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まとめ

二世帯住宅の相続では、誰がどの持分を所有しているかという、権利関係の整理が不可欠です。
条件を満たせば、小規模宅地等の特例を利用でき、敷地の評価額を減額して、税負担を軽くすることができるでしょう。
しかし、登記の種類や居住実態によっては、適用できないこともあるため、事前の入念な確認と対策が重要です。
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