住み替えにかかる税金は？売却と購入時の特例や控除と注意点も解説

住み替えをおこなう際、一体どれほどの税金がかかるのか不安に感じてはいませんか。
新しい住まいへの期待が膨らむ一方で、複雑な税金の仕組みに頭を悩ませている方もいらっしゃいます。
本記事では、住み替えで売却時と購入時ごとにかかる税金や、利用できる可能性のある特例について解説します。

旧居の売却フェーズで発生する税金の種類

住み替えで旧居を売却する際は、売却フェーズごとにかかる税金を分けて整理する必要があります。
主に確認したい税金は、印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類です。
まず売買契約の締結時には、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。
次に、住宅ローンが残っている家を売却する場合は、引渡し時に抵当権抹消登記をおこなうため、売主に登録免許税がかかることが一般的です。
さらに売却益が出た場合は、分離課税として計算される所得税と住民税が課されます。
これらは売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なります。
実際の納税は翌年の確定申告時となるため、あらかじめ資金を確保しておかねばなりません。

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家を購入する際にかかる税金と購入フェーズの関係

住み替えで新居を購入する際にかかる税金も、購入フェーズごとに発生時期が異なります。
家を購入する際にかかる税金は主に、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の4つです。
まず売買契約を結ぶ段階では、契約書に対して印紙税が課される仕組みとなっています。
次に、引渡しや登記のタイミングでは、所有権移転登記などのために登録免許税がかかります。
さらに購入後しばらくしてから、地方税である不動産取得税の納税通知書が手元に届くものです。
また、不動産を所有すると、翌年度以降は毎年固定資産税や都市計画税を納めなくてはなりません。
契約時から翌年度以降まで時期を分けて把握することが重要です。

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軽減税率の特例や3,000万円の特別控除と住宅ローン控除

住み替え時には、売却時と購入時の両方で利用できる可能性のある特例を確認することが重要です。
売却益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
さらに所有期間が10年を超えるマイホームを売るなら、軽減税率の特例も重ねて受けられるかもしれません。
一方、購入側では、所得税の減税を受けられる住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例は、適用を受ける時期によって新居の住宅ローン控除と併用できないため注意が必要です。
そのため、どちらの特例を優先する方が税負担を抑えられるのか、一体で整理せねばなりません。
個々の要件を比較して最適な選択肢を見極めることが鍵となります。

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まとめ

旧居の売却フェーズでは、印紙税や登録免許税のほか、所有期間で税率が異なる所得税と住民税の確認が必要です。
新居の購入フェーズでは、契約から取得後、翌年度以降まで、段階的に発生する各種税金の時期を把握せねばなりません。
住み替えの特例には3,000万円の特別控除や住宅ローン控除がありますが、併用制限に注意して比較することが大切です。
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