借地権付きの家は売却できる？地主の承諾や手続きの流れについても解説

借地権付き建物は、土地が自分の所有ではなくても売却できるのか、地主の承諾が必要なのか迷うことがあります。
借地権の種類によって譲渡条件や契約期間が異なるため、売却前には権利関係と地主との取り決めを把握しておく必要があるでしょう。
本記事では、借地権付き建物の仕組みと売却方法、第三者に売却するまでの流れについて解説します。

借地権付き建物とは？

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を利用できる権利で、借地権付き建物では土地は地主、建物は借地人が所有するのが基本です。
借地権には地上権と土地の賃借権があり、地上権は原則として承諾なく譲渡できますが、賃借権の譲渡には地主の承諾が必要となります。
そのため、まず契約書から権利の種類を確認します。
契約更新が認められる普通借地権は、当初の存続期間が原則30年で、最初の更新は20年、2回目以降は10年です。
一方、一般定期借地権は存続期間が50年以上で、原則として期間満了時に建物を取り壊して土地を返還します。
また、1992年7月31日以前の契約には旧法が適用される場合もあるため、契約の成立時期や残存期間、更新履歴を調べておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における司法書士の役割とは？売主負担の費用も解説

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物の売却には、地主への売却、第三者への売却、地主と協力して土地と建物を一括売却する方法があります。
地主が買い取れば、土地所有権と借地権が同一人に帰属し、原則として借地権は消滅します。
ただし、地主に購入意思がなければ成立せず、任意の売却で買い取りを義務付けることもできません。
第三者へ売却する場合、買主は建物と借地権を取得し、地主に地代を支払って土地を利用します。
仲介で買主を探すほか、買取会社へ直接売却する選択肢もありますが、条件は異なります。
地主と底地権を合わせて売る方法なら買主は土地も取得できますが、地主の協力と売却代金の配分に関する合意が必要です。
どの方法を選ぶかは、地主の意向や譲渡承諾の見込みを踏まえて検討します。

▼この記事も読まれています
不動産売却の際に必要な書類！購入申込書とはどのようなものか解説

借地権付き建物を売却する流れ

第三者への売却は、借地契約の確認と査定から始まり、地主との協議、売買契約、譲渡承諾書の取得、決済・引渡しへと進みます。
最初に借地契約書や更新契約書、登記事項証明書、地代の支払い状況を確認し、不動産会社へ査定を依頼して媒介契約を結びます。
土地の賃借権を譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要なため、売却活動の早い段階で交渉しておきましょう。
承諾料の負担や譲渡後の借地条件も協議し、承諾が得られなければ裁判所に許可を申し立てる制度もあります。
買主と売買契約を結ぶ際は、承諾を取得できなかった場合の取り扱いを明確にしましょう。
最後に必要な書類と条件を整えて残代金を受け取り、建物の所有権移転登記や地代の精算を経て引渡します。

▼この記事も読まれています
不動産売却の注意点とは？住み替え・離婚・相続の場合で理由別に解説

まとめ

借地権付き建物は売却できますが、土地の所有権とは別の権利を扱うため、所有権付き住宅とは条件が異なります。
地主への売却と第三者への譲渡、一括売却では必要な合意が違うため、権利の種類や地主の意向を踏まえて選ぶのが基本です。
借地契約の成立時期、残存期間、更新条件を確認し、譲渡承諾の見込みを整理したうえで売却を進めましょう。
久留米周辺で不動産の売却をご検討中の方は、株式会社ラフィングHOMEにお任せください。
不動産の売却や買取はもちろんのこと、賃貸物件や不動産の管理など、すべてをワンストップで対応可能です。
事業用物件の提案も可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。