不動産売却における耐用年数とは？減価償却の仕組みも解説

「不動産売却をするなら、できるだけ早いほうが良い」と言われたことはないでしょうか。
そう言われる理由のひとつとして挙げられるのが「耐用年数」にまつわる問題です。
今回は不動産売却における耐用年数について解説したうえで、建物構造別の耐用年数や、耐用年数と減価償却の関係についてもお伝えします。

不動産売却における耐用年数とはなにか

不動産売却時にも重要視される耐用年数とは、築年数の経過による資産価値の減少を、不動産価格に反映させる場合に用いる基準です。
耐用年数には「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類があります。
物理的耐用年数は、建物自体が劣化して使えなくなるまでの年数を示すものです。
法定耐用年数は、建物の価値を税務上の基準で算出する基準で、3種類の耐用年数のなかではもっとも一般的に使われています。
経済的耐用年数は、その建物が実際にどのくらいの期間にわたって使えるかを示すものです。

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建物構造別の耐用年数

法定耐用年数の場合、建物構造によって耐用年数が異なります。
一戸建ては基本的に木造のため、法定耐用年数は22年に設定されており、新築から22年後には資産価値が0円になります。
マンションの建物構造は鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）と鉄筋コンクリート造（RC）のパターンが大半で、いずれも法定耐用年数は47年です。
注意すべきなのは木造アパートの場合です。
珍しい例ではありますが、建物構造が木骨モルタル造の場合があり、このケースの法定耐用年数は20年と一戸建てよりも短くなります。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

不動産売却時に重要な「減価償却」とは、長期間保有する固定資産の取得費を、毎年の経費として計上できる制度です。
不動産売却で利益が出た場合、取得税や住民税の課税対象となりますが、減価償却を取得費に計上できるため、課税額を抑えやすくなります。
減価償却の計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類です。
4,000万円の資産価値を有する法定耐用年数20年の不動産を想定してシミュレーションすると、毎年200万円が減価償却されます。

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まとめ

不動産売却における耐用年数とは、築年数の経過による資産価値の減少を、売却価格に反映させるものです。
耐用年数は建物構造によって異なり、木造一戸建ての場合は22年となります。
不動産売却時に譲渡所得が発生する場合は、減価償却を用いることにより、税額を軽減させることが可能です。
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