瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて！売却時のポイントも解説

2020年に、民法では「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改正されました。
不動産の売却を検討している方は、民法の改正によって何が変わったのかわからなければ、安心して不動産の売却に臨めないでしょう。
そこで今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いや、契約不適合責任のもとで不動産を売却するポイントなどを解説していきます。

瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正

民法の改正により、2020年4月以降の不動産売買においては、瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任が適用されるようになりました。
これまで、不動産売却後に欠損や不足している部分があっても、売主は買主に請求できず、隠れた瑕疵などがあっても購入代金の減額を要請できませんでした。
しかし、このたび、これらの点が認められるよう変更されたのが民法改正の概要です。
民法改正の影響は、主に売主にあります。
民法改正で買主は売主に請求できる権利が増えたので、売却前は不動産の状態を細部まで確認しておき、瑕疵がある場合はすべて買主に説明しておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における司法書士の役割とは？売主負担の費用も解説

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、法的性質が法的責任から債務不履行責任へ変わった点です。
瑕疵担保責任が適用されていた時代は、対象の不動産の引き渡しが売主の責任であり、瑕疵のない不動産を引き渡す義務は売主にありませんでした。
そのため、瑕疵担保責任の「買主が請求できる権利」として、契約解除や損害賠償請求を用意し、買主を守ってきました。
しかし、民法改正で「契約内容と違う不動産の引き渡しは債務不履行に値する」と変更されたため、現在の売主の責任は、契約内容と同じ不動産を引き渡すとされています。
ほかにも、買主が請求できる権利が増えたり、適用範囲が契約履行時まで伸びたりと、さまざまな点で違いがあります。

▼この記事も読まれています
不動産売却の際に必要な書類！購入申込書とはどのようなものか解説

契約不適合責任のもとで不動産売却するポイント

契約不適合責任のもとで不動産売却する場合は、契約内容と同じ状態で対象物を引き渡す点がポイントです。
既知の欠陥がある状態で売却してしまうと、売主から損害賠償請求や代金減額請求などを求められる可能性があります。
また、キッチンや浴室などの設備は故障の頻度や可能性が高いため、契約不適合責任の対象外ですが、引き渡しから7日以内に故障すると、売主に修理の義務が発生します。
そのため、設備付きの不動産を売却する場合は、事前にすべての設備が問題なく動くか確かめておき、怪しい場合は修理をしておくか、買主へ申告しておきましょう。
ただし、契約不適合責任のもとでも瑕疵担保責任時と同じく、免責特約は有効です。

▼この記事も読まれています
不動産売却の注意点とは？住み替え・離婚・相続の場合で理由別に解説

まとめ

2020年4月に民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変わりました。
民法の改正により、買主は売主に請求できる権利が増えたので、不動産は契約内容に沿った状態で売却しましょう。
ただし、買主・売主の間で話し合い、合意を得ている部分においては、免責特約により契約不適合責任が免責されるケースもあります。
久留米周辺で不動産売買をご検討中の方は株式会社ラフィングHOMEにお任せください。
お客様のご要望に寄り添い、早期売買に尽力いたします。
ぜひお気軽にご相談ください。