最低敷地面積とは？小さく分筆してしまった土地の売却方法なども解説

建物の建築にあたっては、建築基準法などで規定されているルールを守る必要があります。
ところで、建物を建てるうえで最低限必要な敷地の面積が定められているケースがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、最低敷地面積とは何かのほか、調べ方や小さく分筆してしまった物件の売却方法についても解説するので、土地を売却予定の方はお役立てください。

分筆した土地の売却前に知りたい最低敷地面積とは

最低敷地面積とは、建物の床面積や階数などに関わらず、建築物を建てるときに必要とされている最低限の敷地面積を指しています。
小規模な敷地が増えると、建物が密集する可能性が高くなります。
最低敷地面積は、日あたりのほか風とおし、防災面など、住みよい環境を守る目的により定められている基準の1つです。
基準値は地方自治体によって異なりますが、建築基準法によって200㎡以下と規定されています。
都市計画におけるエリアで区分して条例により定めている地方自治体が多く、たとえば、市街化区域は100㎡、市街化調整区域は150㎡などと規定されています。
また、都市計画法に基づく用途地域で区分し、第一種低層住居専用地域は120㎡、第一種中高層住居専用地域に対しては110㎡と規定している例もあり注意が必要です。
ただし、地方自治体が条例を制定する前に分筆していたなどにより最低敷地面積よりも小さかった土地については、例外的に新築や建て替えができるケースがあります。
他にも、建ぺい率が80%の地域であるとともに防火地域内の耐火建築物など例外として認められている事例があり、200㎡以下の土地を売るときは確認してみましょう。

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分筆した土地の売却に関わる最低敷地面積の調べ方

最低敷地面積は、土地が所在する地方自治体のホームページで公表されているのが一般的です。
ただし、200㎡以下の土地であっても例外として認められる可能性があるなど、確認ミスのない調べ方とはいえません。
分筆されている時期を確認するなど調査が必要であり、売却にあたっては、念のため不動産会社に調べてもらうのが得策でしょう。

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最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法

土地を売却しようと思った以前に分筆をしていたなど最低敷地面積よりも小さい物件は、利用価値が低く、買い手をみつけるのが難しい傾向があります。
隣接地を買い取ったうえで合筆し、敷地の面積を確保してから売却するのが1つの方法としてあげられます。
また、隣地の所有者が購入を希望している可能性も考えられ、何かの機会に相談してみると良いかもしれません。

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まとめ

建物を建てるときには敷地の面積が最低敷地面積を満たしている必要があり、200㎡以下の土地については該当する可能性があります。
ただし、基準値は地方自治体によって異なり、200㎡以下の土地については売却する前に不動産会社に確認してもらいましょう。
最低敷地面積を満たさない土地でも条例や例外条件を確認することで、有効な売却方法を見つける可能性があります。
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