成年後見人とは？制度を利用した不動産売却の手続きと方法も解説

親が認知症になった場合、所有している土地や建物をどうすれば良いのでしょうか。
資産価値に関わらず、土地や建物を売却するには、所有者の合意を得なければならないので、判断能力が不十分になってしまった場合は少し手間がかかる可能性があります。
こちらの記事では、成年後見人とは何かお伝えしたうえで、不動産売却の手続きと方法について解説します。

不動産売却に関わる成年後見人などの成年後見制度とはなにか

成年後見制度とは、認知症や障害などを理由に判断能力が低下してしまった方の代わりに、契約や手続きを代行できる制度の一種です。
この制度は、任意後見制度と法定後見制度の2種類に分かれます。
任意後見制度は、財産を所有している方の判断能力がしっかりとしているうちに成年後見人（代理人）を選定する手段です。
法定後見制度は、財産を所有している方の判断能力が低くなったあとに、家庭裁判所が状況を確認したうえで成年後見人を選定する手段です。
相続人申告登記とは、相続登記の義務化に伴い、一定の要件を満たす相続人が登記簿に相続人であることを簡易に申告できる制度です。

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不動産売却を代行する成年後見人申立ての手続きと必要書類

成年後見人になるための手続き手順として、まずは申立書・申立書付票・後見人等候補者身上書・親族関係図などの必要書類を用意して、家庭裁判所にて成年後見申立ての手続きをします。
申し立てができるのは、本人・配偶者・4親等以内の親族・市区町村長のみです。
正式に成年後見人として選定されたら、不動産売却のために複数の仲介業者に査定を出して、信頼できるところと媒介契約を締結します。
購入希望者が見つかれば売買契約を締結して、家庭裁判所にて財産を手放す許可をもらいます。
この時点で許可が降りなければ売買契約は無効となり、許可が降りれば決済・引き渡しをして完了です。

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成年後見人による不動産の売却方法

成年後見人が不動産売却をする場合は、居住用物件か非居住用物件かによって方法が異なります。
居住用物件の場合は、購入希望者が見つかったとしても家庭裁判所から所有権を手放す許可を得なければなりません。
一方の非居住用物件の場合は、家庭裁判所の許可は原則不要です。
ただし、勝手に手放してしまうと家庭裁判所から不適正を疑われるリスクにつながるので、念のために報告しておいたほうが安心です。

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まとめ

不動産の所有者が認知症や障がい者になったとしても、成年後見人をたてれば売却活動ができます。
財産の所有者に判断能力がなくなってしまった場合は、家庭裁判所によって適任者が決められます。
財産管理の権利を得たとしても、居住用物件を売却する際には必ず家庭裁判所からの許可が必要になるので、気を付けましょう。
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