再建築不可物件は不動産買取が良い？メリットや注意点も解説

所有している不動産が、もしかしたら「再建築不可物件」かもしれないと不安に感じていませんか。
いざ売却しようとしても「売れない」と断られてしまうケースがあり、どう対処すべきか悩ましい問題です。
そこで本記事では、再建築不可物件とは何か、売却が難しい理由、そして売却するための具体的な方法について解説いたします。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊して更地にすると、法的に新たな建物を建てられない土地です。
その主な理由は、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていない点にあります。
具体的には、建物を建てる敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があるという決まりです。
この条件を満たさない「袋地（ふくろち）」や、道路に接する間口が2m未満の土地などが該当するでしょう。
また、都市計画法の「市街化調整区域」内にある土地なども、原則として建物の建築が制限されるため、再建築不可物件となる場合があります。

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再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件の売却が難しい主な理由は、買主が住宅ローンを利用しにくい点にあります。
多くの金融機関は、不動産の担保価値を重視して融資審査をおこないますが、建て替えができない物件は資産価値が低いと評価されやすいです。
その結果、ローンの承認が得られにくく、購入者の多くが現金での購入が可能な層に限られてしまうでしょう。
また、将来的に建て替えができないという制約は、買主にとって大きなリスクとなります。
万が一、火災や地震などで建物が倒壊した場合、二度と家を建て直せないため、土地活用の自由度が著しく制限されます。
さらに、再建築不可物件は築年数が経過しているケースが多く、居住するには大規模なリフォームが必要になることも少なくありません。

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再建築不可物件の売却方法

売却が難しい再建築不可物件でも、いくつかの対策を講じることで売却の道筋をつけることが可能です。
まず、敷地を「セットバック」する方法が挙げられます。
これは、面する道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させる手続きです。
次に、ご自身の物件を隣地の方に買い取ってもらうか、逆に隣地の一部を買い取ることで、接道義務を満たす敷地形状に整えるという方法があります。
隣地の所有者にとっても土地を活用できるメリットがあるため、交渉が成立する可能性もゼロではありません。
現状のまま売却する手段としては、適切なリフォームを施すことが考えられます。

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まとめ

再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないなどの理由で、現状の建物を取り壊した後に新たな建物を建てられない土地です。
買主が住宅ローンを組みにくく、建て替えのリスクやリフォーム費用が懸念されるため、売却が困難になる傾向があります。
しかし、セットバックの実施、隣地所有者との交渉、あるいは適切なリフォームを施すことで、売却できる可能性が見つかるでしょう。
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